マンション共用部清掃の見直し｜管理組合が契約書の清掃欄で確かめる5つのこと

マンションの共用部清掃について、理事会で「今の清掃で足りているのか」「費用に見合っているのか」が話題になることがあります。ただ、何を基準に見直せばよいのかが分からないと、話が「なんとなく汚れている」「業者を替えるべきか」のところで止まってしまいます。

このコラムでは、すでに共用部の清掃を委託しているマンションの管理組合（理事会）の方に向けて、契約書の清掃業務の欄から現状を確かめる手順を整理します。今の委託先と相談するにも、ほかの業者を検討するにも、まず「今どんな約束で清掃が入っているか」を読めるようにするのが目的です。下敷きにするのは、国土交通省が公表している「マンション標準管理委託契約書」（令和7年12月改正版）です。

見直しの前に：今の清掃は契約書のどこに書かれているか

共用部の清掃は、管理会社との管理委託契約の中に含まれている場合と、清掃だけを別に契約している場合があります。標準管理委託契約書では、管理事務を「事務管理業務」「管理員業務」「清掃業務」「建物・設備等管理業務」の4つに分け、清掃業務の中身は別表第3に書く形になっています。

別表第3は「日常清掃」と「定期清掃」の2つに分かれています。標準管理委託契約書のコメントでは、それぞれ次のように説明されています。

• 日常清掃…床の掃き拭きやちりはらい等を中心とした清掃
• 定期清掃…定期に床の洗浄やワックス仕上げ等を行うこと

同じコメントには、別表第3は予想される清掃業務を例示したもので、実際の契約書を作るときは契約の実態に合わせて追加・修正・削除を行う、とも書かれています。標準管理委託契約書そのものも、典型的な住居専用の単棟型マンションを想定した標準的な内容とされています。つまり、マンションごとに中身が違うのが前提です。見直しは、自分たちのマンションの契約書に実際に何が書かれているかを確かめるところから始まります。

あわせて確認しておきたいのが、実際に作業に来ているのが誰かです。標準管理委託契約書の第4条では、管理会社は清掃業務の全部または一部を第三者に再委託でき、その場合も再委託した管理事務の適正な処理について管理組合に対して責任を負う、とされています。契約書の別紙1には、日常清掃・定期清掃それぞれについて、第三者への再委託の有無を書く欄があります。契約の相手方が管理会社であれば、清掃の中身を変えたいときも、まず管理会社と話すことになります。

契約書の清掃欄で確かめる5項目

1. 場所ごとに回数が書かれているか

標準管理委託契約書の別表第3は、建物周囲・エントランスホール・エレベーター・廊下・階段・ゴミ集積所といった場所ごとに、「床掃き拭き」「ガラス拭き」などの作業と回数を書く形です。回数の欄は「1回/日」「3回/週」「1回/月」のような書き方が例として示されています。

手元の契約書が「共用部清掃一式　週2回」のように、場所と作業がまとめて書かれている場合は、どこを何回やる約束なのかが読み取れません。汚れが気になる場所があっても、それが「回数が足りないのか」「そもそも対象外なのか」を区別できないため、見直しの話が進みにくくなります。まずは、気になっている場所が表に載っているか、何回の約束になっているかを確かめてください。

2. 清掃日がごみの収集日と合っているか

標準管理委託契約書では、日常清掃の実施日・時間帯は、自治体によるゴミの収集日や時間等を踏まえて、管理組合と管理会社が協議して定めることになっています。

ゴミ置場が荒れやすい、収集のあとの片付けが追いついていない、と感じる場合は、清掃に入る曜日が収集日とずれていないかを見てみてください。回数を増やす前に、入る曜日の組み方を相談する余地があります。

3. 冬と夏で同じ内容のままになっていないか

札幌のマンションでは、冬は靴底についた融雪剤と砂がエントランスや階段に持ち込まれ、雪解け水が乾くと白い跡が残ります。一年中同じ回数・同じ作業項目のままだと、冬の入口まわりだけ手が足りなくなることがあります。

契約書の回数が通年で一つしか書かれていない場合は、冬季だけ回数を増やす、冬は入口と階段の床を重点にする、といった書き分けができないか相談してみてください。当社の日常清掃でも、冬季だけ回数を増やすといった調整に対応しています。

4. 除雪・植栽・ごみはどの契約に入っているか

清掃の範囲と思われがちでも、標準管理委託契約書では清掃業務とは別に扱われている作業があります。

• 除雪・排雪…標準管理委託契約書のコメントでは、除雪・排雪業務は、個々の状況や必要性に応じて管理会社への委託内容に追加する業務の例として挙げられています。清掃業務の別表第3には入っていません。
• 植栽…別表第3の日常清掃に入っているのは、植栽の散水・除草・ゴミ拾いです。コメントでは、植栽の規模が大きい場合や、施肥・剪定・害虫駆除などを行う場合は、植栽管理業務として契約に追加するか、別個の契約とすることが望ましいとされています。
• ごみ…別表第3のゴミ集積所の作業は「ゴミ整理」です。

「冬に入口の雪が片付いていない」「植木が伸び放題になっている」といった声が清掃への不満として出ても、契約上は清掃の範囲外ということもあります。まずどの契約で決まっているかを確かめ、どこにも入っていなければ、追加するのか、別に頼むのかを決めることになります。

なお当社の日常清掃では、除雪は基本の作業範囲に含まず、オプションとして承っています（手作業・除雪機のいずれも要相談）。剪定や造園の作業は行っていません。ごみについては、ゴミ置場の清掃と飛散したごみをまとめるところまでが作業範囲で、廃棄物の収集運搬・処分は行っていません。ごみの出し方そのものは、これまでどおり建物で決められている方法によります。

5. 担当が休んだ日の扱いと、実施の記録

標準管理委託契約書のコメントでは、清掃をする人が休暇を取る場合や、病気・災害・事故などでやむを得ず勤務できない場合の対応を、管理組合との協議によってあらかじめ規定しておくことが望ましいとされています。契約書や付属の書類に、休みの日に代わりの人が入るのか、その日は実施しないのかが書かれているかを確かめてください。

もう一つは、実施の記録です。いつ・どこを・何をしたかが残っていないと、「約束の回数どおりに入っているか」「汚れているのは回数の問題か」を理事会で判断できません。記録の形（作業報告書や写真の有無、誰に提出するか）が決まっていなければ、見直しの際に仕様に加えることを検討してください。

理事会で見直しを進める順番

5つを確かめたら、次の順で進めるのが一つの方法です。

1. 現状を記録する…気になる場所を写真に撮り、日付と一緒に残します。居住者からの声があれば、場所ごとに整理します。
2. 原因を仕様に当てはめる…その場所が表に載っていないのか、回数や曜日が合っていないのか、範囲外の作業なのかを、上の5つに沿って仕分けます。
3. 変えたい点を文章にする…「エントランスの床掃き拭きを冬季は週3回に」のように、場所・作業・回数の形で書きます。この形にしておくと、今の委託先への相談にも、ほかの業者から見積りを取るときにも、同じ条件で話ができます。
4. 管理規約の手続きに沿って決める…契約内容や委託先の変更を理事会で決められるのか、総会に諮る必要があるのかは、それぞれのマンションの管理規約や契約によります。清掃が管理会社との管理委託契約に含まれている場合は、清掃をほかの業者に頼むときに管理委託契約の清掃業務の部分も見直すことになるため、規約と契約書の両方で確かめてから進めてください。契約書に、内容の変更や解約を申し入れる時期の定めがないかも見ておいてください。

定期清掃については、標準管理委託契約書の別表第3に、作業対象部分の素材や仕様に変更が生じた場合は、清掃仕様の内容と費用について協議するものとする、という定めがあります。改修工事などで床材が変わったときは、定期清掃の仕様が今の床に合っているかも確かめておくと安心です。

まとめ：まず今の契約書の清掃業務の欄を読む

共用部清掃の見直しは、「業者を替えるかどうか」から始めるより、今の契約書の清掃業務の欄を読むところから始めるほうが、何を変えればよいかがはっきりします。場所ごとの回数、実施日と時間帯、冬の重点、範囲外の作業、休んだ日の扱いと記録の5つを確かめ、変えたい点を「場所・作業・回数」の形で書き出してみてください。

当社の日常清掃は月1回から週6回まで承っており、床の洗浄やワックスなど専門の機材を使う作業は定期清掃として別にお見積りしています。作業の内容は日常清掃・定期清掃のページで、料金の目安は料金一覧でご案内しています。

出典：国土交通省「『マンション標準管理者事務委託契約書』、『マンション標準管理委託契約書』、管理業者管理者方式を採用した場合における『マンション標準管理規約（書き換え表）』の策定・改正について（令和７年１２月１２日）」。同ページ掲載の「マンション標準管理委託契約書及び同コメント」（全般関係のコメント、第3条・第4条・別表第3・別紙1と、それぞれのコメント）を要約・編集して紹介しています。